יעסור בע"מ נ' כלל השקעות בנדל"ן ואח'

פסק דין

תביעה למתן פסק דין הצהרתי וצו עשה.

העובדות הצריכות לענין

1.המבקשת (להלן: "יעסור") והמשיבה 1 (להלן: "כלל") הינן הבעלים במשותף ובחלקים שווים של זכויות חכירה והזכאיות להרשם כחוכרות מאת המשיב 3 ( להלן: "המינהל"), בנכס בשטח של 37.6 דונם, המורכב מחלקות וחלקי חלקות 7-10, 13, 16, 58-60, 62 בגוש 6084 הממוקם בקרבת צומת בית דגן ( להלן "הנכס" או "הקרקע").

2.ביום 13.10.2002 נחתם הסכם מכר בין יעסור לכלל לפיו רכשה כלל מיעסור את מלוא זכויות יעסור בנכס ( מחצית), בנאמנות עבור המשיבה 2 (להלן: "אזורים"). ההסכם צורף כנספח ב' לתובענה (להלן: "הסכם המכר").

בהסכם המכר התחייבה יעסור, בין השאר, לגרום לכך שתירשם על שם כלל, במינהל, זכות חכירה לדורות ,בתנאי חוזה החכירה הקיים, וזאת לא יאוחר מיום 6.10.2003 ( סעיף 4.3 להסכם).

אשר לתמורה, נקבע בהסכם המכר, כי החלק הארי שלה (70%) ישולם במועד בו תמציא יעסור לכלל, ולא יאוחר מיום 6.10.03, אישורים ומסמכים המפורטים בסעיף 5.1.3 להסכם, לרבות אישור המינהל להקניית הזכויות בקרקע ע"ש כלל, וכנגד מסירת החזקה.

3.ביום 23.9.03, במסגרת הליכי בוררות שהתקיימו בין כלל ליעסור, נחתם ביניהם "סיכום דברים" במסגרתו הסכימו לשינויים מסוימים בהסכם המכר ("סיכום הדברים" צורף כנספח ג' לתובענה). עיקר השינויים נגעו להקדמת מועד תשלום על סך של 8 מיליון ₪ על חשבון התמורה, בתנאי שיעסור תמציא אישורים מסוימים ,לרבות אלו שנדרשו לפי הסכם המכר (ר' ס' 1,2,8 לסיכום הדברים), לדחיית מועד העברת הזכויות בנכס על שם כלל במינהל ליום 6.10.04 ולדחיית תשלום יתרת התמורה בהתאם (סעיפים 7,11 לסיכום הדברים).

כמו כן התחייבה יעסור בסיכום הדברים (ס' 13) כי תוספת מסוימת, שקבועה בכתב העברת זכויות החכירה במינהל, תמחק. התוספת שאמורה להיגרע מכתב העברת הזכויות קובעת, כי "ידוע למקבלי ההעברה כי אם נבנתה בנכס תוספת בניה ללא קבלת הסכמת המינהל וללא תשלום דמי היתר למינהל, יהיה המינהל זכאי לדרוש ממקבלי ההעברה את תשלום דמי ההיתר המגיעים למינהל בגין תוספת הבנייה". מטרתה של מחיקת התוספת האמורה נועדה להבטיח לכלל, כי היא רוכשת נכס "נקי" מזכויות צד שלישי וכי המינהל לא יכול לבוא אליה בדרישות, ככל שיסבור כי קיימת בנייה בלתי חוקית על הקרקע.

4.הגם שבקשה להעברת זכויות בהתאם להסכם המכר הועברה למינהל כבר בשנת 2003 לא הושלמה העברת הזכויות בעסקה הנדונה עד היום. בתחילה סירב המינהל לאשר את העברת הזכויות נוכח שימוש חורג שנעשה בקרקע על-ידי צד ג' ( חב' סולל בונה), לה השכירו כלל ויעסור את הקרקע. בסופו של דבר פינתה "סולל בונה" את הקרקע (ביום 13.6.07) ושולמו דמי שימוש ראויים לשנים 2003-2007. דא עקא, גם לאחר פינוי המקרקעין ותשלום החוב למינהל, לא הסכים המינהל להשלים את העברת הזכויות, שכן בשטרי העברת הזכויות היתה מחוקה התוספת שצוטטה לעיל. המינהל דבק בעמדתו, כי התוספת הנ"ל מהווה חלק בלתי נפרד מכתבי ההעברה ולכן לא ניתן למוחקה (מכתבי תשובת נציגי המינהל צורפו כנספח י"א לתובענה). על מנת להפיס את דעתן של כלל ויעסור וכדי להשלים את העסקה (ע"י כך שיחתמו על טפסי העברה הרגילים, שכוללים את התוספת) אישר המינהל, ביום 30.3.09, כי נכון למועד העברת הזכויות, אין במקרקעין תוספת בניה כלשהי שנבנתה ללא הסכמת המינהל וללא תשלום דמי היתר למינהל ( האישור צורף כנספח י"א לתובענה). כלל סירבה לחתום על שטרי העברת הזכויות עם התוספת כך שהעברת הזכויות לא הסתיימה ויתרת התמורה לא שולמה ליעסור.

במצב דברים זה, מבחינתה של יעסור, הוגשה התובענה.

התובענה והסעדים המבוקשים במסגרתה

5.בתובענה טוענת יעסור, כי היא קיימה למעשה את התחייבותה על פי ההסכם הגם שאין אפשרות לקיים את ס' 13 לסיכום הדברים ככתבו וכלשונו. לגישתה, יש לראות את אישור המינהל על העדר חובות על הנכס כקיום התחייבותה מבחינה מהותית ויסודית, כאשר השינוי הקל הינו "שהתוספת לא נמחקה מבחינה טכנית, אך נמחקה מבחינה מהותית באמצעות אישור המנהל, כאמור" (ס' 59 לתובענה). התובענה מושתתת על עילה של "ביצוע בקירוב" או לחילופין עילת "סיכול" , כאשר לגישת יעסור קבלת אחת מן העילות "תביא את ביהמ"ש הנכבד לאפשר לצדדים להמשיך ולקיים את ההסכם ביניהם שהלכה למעשה – לא השתנה מהותית, כל השינוי הינו בחוסר אפשרות המבקשת לקיים את סיכום הדברים כלשונו אולם לקיימו מהותית במלואו" (ס' 69 לתובענה).

לפיכך עתרה יעסור לסעדים הבאים (חלקם חלופיים. להלן ייקראו הסעדים "הסעד הראשון", "הסעד השני" וכו' בהתאמה):

פס"ד הצהרתי לפיו כלל הינה הבעלים, בכפוף לתשלום יתרת התמורה, של זכויות החכירה בנכס, בדרך של העברה מיעסור.

לחילופין, להורות למינהל להעביר את הזכויות בנכס ע"ש כלל , בהתאם לכתבי ההעברה החתומים שבידו ( עם התוספת שנמחקה ש.ש.).

לחילופין, להורות לכלל ו/או לאזורים לחתום על כתבי העברה עם התוספת הכלולה בהם.

לחילופין, להצהיר כי יעסור מלאה את חובתה להעברת הזכויות על שם כלל ו/או אזורים במינהל ובכך מילאה את מלוא התחייבויותיה והיא זכאית למלוא יתרת התמורה.

להצהיר כי נכון ליום הגשת התובענה אין כל בניה ללא היתר בנכס וכי המנהל לא יוכל לבוא בדרישה לתשלום דמי היתר ו/או דמי שימוש חורג בגין בניה שבוצעה לכאורה עד מועד הגשת התובענה וזאת למרות וככל שישנה הוראה המתירה זו בכתבי ההעברה.

גדר המחלוקת